我的地产投资经历-新加坡

我的地产投资经历-新加坡

原创: 冯舟 Kevin Feng 冯舟说地产basbwtdxwyeuvfcfssrutawtbr 6月28日

我喜欢在不同城市看房子,分析数据,比较价值和上涨潜力,我考察过的城市包括新加坡,上海,香港,东京,伦敦,重庆,吉隆坡,槟城,新山,马尼拉等,我在相对熟悉的城市做了些小小的投资,有成功有失败,和各位分享。

 

我的大本营是新加坡,就先说新加坡吧。我2006年尾入行,算是经历了3个新加坡的地产周期:赶到第一个周期的高峰,经历了完整的第二个周期,现在是第三个周期,下面聊聊这三个周期。

 

01

第一轮周期 2003-2008

我2003年来新加坡南洋理工大学念博士,2006年底决定离开学校,全职做地产销售,误打误撞,遇到的一个牛市:2006-2007年的大牛市。 因为我是外国人,Singlish不好,做纯本地人的市场机会不大,就决定做多点外国人生意,在当时的老板卢美玉的指点下,专注卖乌节路附近的房子。当时我根本不懂房地产,反正有什么就卖,但可笑的是,什么都卖得掉。那个在几乎疯狂的07年前半年,每月房价都创新高。我就尽量挑便宜的登广告,客户来了就尽力带客户看多点。

 

在2007年下半年的时候赚了一些钱,一拍脑瓜,决定自己投入这个疯狂美好的市场。 赚到钱的时候,也刚好是市场的最高点。那时候第1套房子,是买在马里士他路,70多万,刚好自己负担的起,离市区进一点。 等到2008年的时候你们猜猜这70万的房子变成多少钱?2008年的时候发生什么事情?亚洲经融危机。当时候有人出价50万要买我的房子,让我亏20多万,幸苦赚的前几乎还回给市场,那时候我真是吓到, 伤心到整夜未眠。

 

2008年是让人沮丧的一年,各方面都是。我常常要去见亏钱卖房的卖主,在痛苦的气氛中让客户签约。印象最深的是一次去见一个圣淘沙的的卖主,开盘的时候买的,房子还没有建好,海景也没有看到,如果签了这个合同,纸上亏损的150万就立刻成为真实的亏损。那时在他CBD的办公室,我看他嘴唇在抖,手也在抖,我把笔递给他,不敢讲话,凝重的气氛中等了好久。走出他的办公司,就是另外一个场景:买方是一个和蔼的英国人,非常开心,他捡了个便宜,开心的住在那里十年,至今还是朋友。

 

还好我没有卖,痛苦了一年后,2009年3月开始市场强力反弹,我在2009年7月的的时候比原价高一点点卖掉,拿回了成本。2009年初,很多卖主亏钱甩卖(Fire Sale), 便宜的非常让我心动,我拼命鼓动客户买,可惜自己不敢买,因为前一个高点买的房子还亏钱,机会来的时候不敢抓,直到在2009年卖掉这个倒霉的投资。 这个差一点亏钱的教训让我开始深入研究新加坡的房地产,去分析比较价值。我也认识到一点,如果有资金持有(Holding Power),投资房地产其实很难亏钱, 但是投资的点踩的不对,会少很多回报。

 

02

第二轮周期 2009-2016

第二轮从2009年开始,新一轮的牛市非常强劲,我除了协助客户买卖,也自己做些投资,买卖The Sail, Icon, The Clift这样市区的小户型,每间持有半年左右,赚到10-20万利润后卖掉

到2010年尾市场已经很高了,我也有点怕,卖掉了市区的小户型,休息了几个月,遇到个机会:武吉知马的永久产业Tessarina,当时因为暴雨,武吉知马路发大水,这个小区的车库变成了码头,几个豪车浸在水里而上了报纸。有个2+1的房型110万低价放出来。

当时一位地产投资资深的朋友(我叫他船长)问我:

Kevin,你对新加坡政府有信心吗?

我说:有!

船长说:有你就买,淹水根本不是问题,政府会解决的。

 

我没有砍价直接买下,后来搬来这里住了6年。这是我持有最久的物业,也带来了不错的回报。 这套房子最高价值起到165万,我2016年卖掉时并不是高点,但置换成了D’Leedon的四房,卖便宜买便宜,从Tessarina的2房搬来离市区更近,靠近植物园的四房,并没有多付现金,只是每个月的贷款月供加倍了。

 

这一轮投资其实不算成功,一来因为上一轮的余痛,我不敢持有太久,这一轮以短期为主,所有都是小利润。例如Clift, 我2009年6月买的时候才70万,当时贷款90%,本金放不到10万,半年后约90万卖掉,结果再过一年后起到120万,赢了小头,丢了大头。二来我中间还投资了马来西亚和菲律宾,走了些弯路,后面再聊。

 

03

第三轮周期 2017-20**

第三轮是从去年开始,其实我在2016年底就判断牛市的底已经到来了,我是怎样判断的呢?当时我观察到:

 

1)高端豪宅的交易量开始回升了,有一些豪宅楼盘打折以后很多人疯狂抢购,而且很多人是以现金来买的,让我当时觉得买方的力量非常强大。

 

2)当时报纸报导这是新加坡历史上最长的熊市连续了4年。这时候大部分的人都是熊市思维,拼命砍价,觉得市场还会再掉,但二手市场也真没有什么好货了,那我觉得那么长的熊市应该泡沫没有了,风险也被释放了,买房子是很安全的.

 

2016年我在凯德打折的时候买入了D’Leedon的4房。2016年10月的时候我有应开发商邀请,在香港做了一个报告,主题就是:动荡中的巨机在冬天最寒冷的时候,要看到春天的影子。


 

2017年我们公司Propnex帮助国浩集团开盘市区的豪宅Martin Modern, 我一直很敬仰这个精品开发商,设计和品质都是一流,是新加坡市场少有的产品可以卖出品牌溢价的开发商。我家对面就是国浩的经典豪宅Leedon Residences, 3房都卖到500多万新币,MartinModern的小三房,位置更市区,1012尺才卖210多万,我觉得太便宜了。当时有些朋友,特别是年纪大一点的本地投资人讲,99年单价2100psf太高了,不可以买。我的投资逻辑很简单:

 

1)这是市中心算得上同类精品豪宅中,三房入门槛总价最低的,加上国浩的品牌溢价和未来的大世界地铁,这个价格基本没有风险。

 

2)牛市初期,新盘领涨,一般起的比二手房快。 

 

3)开发商国浩很知道年轻人要什么,Martin Modern几乎提供了新加坡体验感最丰富的设计,总价又不高,我认识的很多30多岁工薪层年薪过50万新币,轻易都买的起。举个例子,同样300万预算,年轻人会去买个老旧的3房,房契上写着永久产权,还是会买个现代奢侈的99年地契的3房?  

 

我估计3-4年内单价起到300万不难出手,因为Twin Peak的三房最少400万,Martin Modern的配套和园林至少是同档次,或者更好的。 大家知道现在Martin Modern的价格吗?差不多半年就涨了600-800psf,涨幅大大超过我的预计。


 

04

新加坡的优势

 

刚来新加坡觉得这里小,热,住久了,特别是有了家庭,开始理解这里的好,新加坡有很多优点,适合居住和长期投资。

首先,新加坡货币稳定,这是投资的基本条件。人口仅560万的新加坡却拥有超过2870亿美金的外汇储备,世界排名第11名,人均外汇储备世界第一,新加坡政府和新加坡本地银行的国际信用评级都是全球最高的。即使在金融危机最严重的2008年,欧美都很多银行倒闭,但新加坡金融体完好无损。新币是全球最稳定的货币,投新币资产的风险非常小。

 

第二个,新加坡是全世界最安全,最有信誉的投资中心。新加坡政府高效廉洁,在全世界拥有极高的声誉。从一个没有任何资源资源的小国,变成为世界金融中心,汇集了的世界各地的资金和人才,最重要的就是长期的信誉和安全持续吸引世界各地的人才和资金。新加坡的地产交易信息透明,在政府网站上都查到具体的信息,购房流程和贷款申请也很简答,买主很容易在地产经纪,银行和律师的协助下,轻松高效的完成交易。

第三,新加坡土地资源奇缺,未来还会增加150万移民。想一想,一个城市土地不会增加,人口增加,GDP增长,长期房价会怎么样?1965年的新加坡建国的时候,人均GDP400美金,现在新加坡人均GDP57000美金,是亚洲最富裕的国家。新加坡已经建立了一套廉洁,灵活,高效,独特的经济体系,持续吸引资金和人才,持续提升生活品质,提升产业,提供高端服务。

 

第四,新加坡的个税和公司税几乎是全球最低,而且法律体系健全,所以很多总部很多跨国公司把总部放在新加坡,很多财富管理的公司,基金公司和家族办公司等都选择落户在新加坡。

 

另外还有很多优势,例如中西结合的教育,金融中心,石油交易中心,港口等很多很多的优点,这边就不一再讲了。

总结:

新加坡市场是一个 平均年回报<8%的成熟市场,长期增长不大但是稳定,中期则周期性明显。这样周期性的市场,其实系统风险小,因为下行周期把风险释放掉了。所有只要不是在市场顶峰时期买入,在能力范围内投资,风险是很小的。 如果能踩准节拍,加上合理杠杆,利润是很客观的。

 

<未完待续,下篇将介绍投资新加坡邻居马来西亚的经历>

 

 

文章已于2018-06-30修改

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