我的地产投资经历-马来西亚(上)

我的地产投资经历- 马来西亚(上)

原创: 冯舟 Kevin Feng 冯舟说地产 7月1日


我在马来西亚的投资有一个梦幻的开始,而结果让人深思!


2012年,新加坡楼市再创新高,政府重磅出击,制定了一系列的降温措施,包括买方印花税和卖方印花税。 一位好朋友,也是新加坡大哥大佬级人物(叫他J大佬吧)给我说,新加坡太贵了,而且政府还限购,不可以投资了,马来西亚好,吉隆坡双子塔附近有个的豪宅叫StMary才400新币一平方尺,开发商是一流的,而且还有折扣,才放3-4万新币就可以买,可以赚一倍的”。他约了我去吉隆坡看房,我又咨询了另外一位新加坡房地产界的老师,他也说不错,于是我和太太一起去了吉隆坡。 

 

01

吉隆坡

St Mary是我们在吉隆坡看的第一个项目,我们看到就爱上了!来自槟城的精品开发商E&O在吉隆坡CBD的一个充满度假风情的永久豪宅,有格调的设计,宽敞豪气的客厅,高档的厨房和豪华洗手间。我盯着主人房洗手间的豪华大理石,呆看很久了,这个花纹拼接的手工真是太赞了! 在新加坡市区,几乎只有单价超过新币3000psf的新房才有这样的配置。

 

J大佬兴奋的说,“美不美?我说的不错吧! Kevin, 我们一起买多几套,还可以谈超过10%的折扣! ” 真的吗?我不敢相信。 在新加坡的市场,即使开发商自己人买,也很难有折扣的,真是不看不知道,一看下一跳。

 

和开发商谈判的结果让人兴奋不已,我们谈到了超过12%的折扣。加上银行80%的贷款,每人只需要付不到8%的首付,少过5万新币,就可以拥有面积超过1400尺的超级豪宅,感觉真是太棒了。

 

信用回扣 Credit Rebate

马来西亚开发商常用的一种折扣方法是给信用回扣,英文叫Credit Rebate,如果房价100万,信用回扣12%,就是这样的算法

合同价:100万 (按这个价格贷款)

信用回扣:12万

贷款:80万

净价:88万

最终首付:8万 (=100-80-12)

 

当然,第一次来一个陌生的城市,再兴奋也不会轻易掏钱的,我和太太住多了几天,找了几个不同地产经纪把吉隆坡所有的新楼盘比较了一下。

比较完,我认定St Mary是性价比最高的!这个地点距离双子塔和Pavilion Mall都是步行7分钟以内的距离,而后面的一条街就是各大银行的总部,如果放在新加坡,单价至少3000新币/尺,在吉隆坡的价格仅仅为新加坡的1/8, 而且开发商还给了诱人的信用回扣。 我们和开发商敲定了第一次团购,我自己也以1090马币/尺的价格,买入了一个面积为1464sqf的2+1户型,这就是我在马来西亚的第一个投资!

 

我信心满满的回到了新加坡。给客户写封信群发介绍此项目,立刻几个客户说很有兴趣,当晚就有位客户向我订购一间的,接下来每天都有客户向我们预定,那位老师很多学生也纷纷向我们订购。我觉得非常神奇。

越多人向我们购买我就越兴奋,越兴奋就越贪心,结果我自己又买多两套。这是我在马来西亚的第一个项目,一切感觉非常美好。很快项目建好交房,品质让人赞叹不已,也很快出租,我的三套分别租在7800,7500和7000马币,感觉太好了。

 

吉隆坡这边有很多优秀的华人地产经纪,质朴勤劳,带我们参观, 介绍城市发展,我们因此交了一些很好的朋友,有很多美好的回忆:Lot10十号胡同里的各种本地美食,Pavillion四楼的宝香肉骨茶,这都是新加坡吃不到的味道。一定要提一家口味绝佳的广东菜馆Restoran Oversea,这是和J大佬过来每次必吃的,他们的叉烧和乳猪是我吃过最美味的。

 

一次聚会上,一位经纪公司老板说:“Kevin,你们新加坡人对吉隆坡这么有信心,买这么多St Mary, 也改变了我们本地人对吉隆坡豪宅的看法。” 我有点诧异,为什么你们对自己城市的信心反而没有我这一个外地人多呢? 

 

多年后回头看,他和我都只看到了一半,加在一起,可能看到了70%。投资的挑战是,你无法看到全景,很难控制结果。

 

四年后的2016年,我St Mary的租金降到了5000-5800,我以比原价仅高约10%的价格卖掉了2套,最后一套因为楼层高,买价稍高为1200马币/尺,现在还没有卖出去。

 

02

秀丽的槟城

槟城是我认为马来西亚最漂亮的城市,这个城市倚山伴海,有美丽的建筑,宜人的海滩。槟城以华人为主,过去是反对党执政,他的前任首长林冠英把槟城治理的井然有序,有点像新加坡。 

 

因为St Mary的成功,我们被开发商E&O邀请来到了他们的总部,槟城最高尚的社区:Seri Tanjung Pinang.  2013年我们到这里的时候,别墅几乎卖完了,价格和几年前比翻了好几倍了,开发商推荐了高层海景公寓给我们,单价约1300马币/尺。这个由欧式别墅,高层海景,游艇俱乐部购物中心和海滨公园的组成的大社区,会留住你的心和胃,我觉得退休在在这里住住,真的舒服。我们又来了几次,考察了其他楼盘, 代理了Andaman的在新加坡的销售,卖的非常好。 

J大佬以前是我的客户, 2009年因为帮他买卖很多圣淘沙的房产成为好朋友。这次因为St Mary合作我们成了股东,开始了更多的合作。我们已经有几套吉隆坡市区的住宅了,J大佬的策略是,槟城就不要买住宅了,买商业店铺吧。 

 

经朋友介绍,认识了一位踌躇满志的年轻老板L兄,这位非常能干80后是槟城一家大规模地产中介公司的老板,还投资了很多餐饮。他给我们看一个海边的小综合项目,那时还在建设中,他统一管理,带入Starbucks,楼下做餐饮,上面卖车。 L兄说有广场边有几套连在一起的三层楼的商业,叫我们买下,我忘记具体价格,总价约1500万马币,首付现金要500多万马币。J大佬是店铺的专家,觉得现金出太多了,很犹豫。这时候另外一位高调的拿督出现,问我们,“麦当劳对面的店铺要不要? 只要很少现金!” 我们立刻驱车去了怡保,一个在吉隆坡和槟城之间的城市,华人为主。

 

 

03

麦当劳对面的店铺

 

这位拿督口才极佳,很快和J大佬成了朋友。他在怡保开发了一些店铺,永久产权,靠近一个新的市政中心和购物中心,看起来非常有潜力。鉴于朋友关系,他把这一批店铺中最龙头的位置,麦当劳对面是的三间店铺卖给我们,单价才350马币一尺。我们都觉得太便宜了,新加坡的店铺,基本单价会是10倍以上,而且这麦当劳对面,怎么也不会差到哪里去吧?依稀记得自己读过关于麦当劳的书,里面说麦当劳就是商业地产王。

这成了我们的第二个投资,2013年我们以每间约160万马币的价格合股买了三间店铺(Shophouse)。 

 

这个麦当劳对面的店铺,后来成了我们的噩梦,店铺建好以后空了2年,硬撑着还了2年的贷款月供和各种税费,才用便宜的租金找到租户。一直到现在,这附近的大批店铺仍然是空的。

 

投资像在沙漠里找水,看到水在前方,不知道是真的,还是海市蜃楼。 无论再热再渴你还是要往前走,如果你撑不住倒下了,你就会在到达前渴死。 

2015年我又回到新加坡市场,专注我擅长的豪宅销售,2015年拿到Propnex的第二名,因为我不想被渴死

 

04

用比特币买房?

 

一个插曲: 有一个租客,说是外汇公司,要租这间正对麦当劳的店,我们赶忙租给他们。我们有一次路过怡保,过来一看,玻璃都被黑纸贴住,根本看不到里面是做什么的。既然他们有按时付租金,我们也就不管他们干什么了。 2016年初,租客通过中介给我们出了个价格要买下店铺,说合同价放低一点,另外给价值30万马币的比特币,还发了一段代码给我们,让我们去查查。

 

“比特币?" 这是什么东西,想起他们贴黑黑的窗户,我们觉得不靠谱,聪明的拒绝了,租户不情愿的收回了比特币,和我们继续谈判,付了现金全款!

 

后来一个朋友说:你曾经离一个亿只有一个手指的距离 

 

J大佬每次说到这件事情,就很生气我,“Kevin,你可是电脑硕士啊..."

 

《未完待续》

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