新加坡此轮牛市还能持续多久(1) 2018年6月UOB的演讲

2018年月7日UOB Kay Hian演讲笔记 

01: 我所经历的三次地产周期

大家好,我是博纳产业集团的董事冯舟Kevin Feng。我2006年尾入行,经历了三轮的房地产市场周期。 

第一轮是2006-2007年的第1个牛市,我以地产销售开始,主要乌节路附近的房子。 在2007年尾的时候赚了一些钱就投资了自己的第1套房子。 赚到钱的时候,也刚好是市场的最高点。那时候是买在马里士他路约70万。等到2008年的时候你们猜猜这70万的房子变成多少钱?

 

2008年的时候发生什么事情?次贷危机引发的金融危机。当时市场一片恐慌,有人出价50万要买我的房子,让我亏20万,幸苦赚的钱几乎还回给市场,我真是吓到,  伤心到整夜未眠。还好我没有卖,痛苦了一年后,2009年3月开始市场强力反弹,我在2009年7月的的时候比原价高一点卖掉,拿回了成本。

 

2009年初,很多卖主亏钱甩卖(Fire Sale), 便宜的非常让我心动,就拼命鼓动客户买,可惜自己不敢买,因为前一个高点买的东西还亏钱,机会来的时候不敢抓,直到在2009年卖掉这个倒霉的投资。 这个差一点亏钱的投资教训让我开始深入研究新加坡的房地产。我认识到一点,如果有Holding Power,投资地产其实很难亏钱, 但是点踩的不对,会少很多回报。

 

第二轮牛市从2009-2010年开始,新一轮的牛市非常强劲,我除了协助客户买卖,也自己做些投资,买卖The Sail, Icon, The Clift这样市区的小户型,每间持有半年左右,赚到10-20万利润后卖掉,后来我还买了武吉知马的永久产业Tessarina,当时因为暴雨武吉知马路发大水,这个小区的车库淹水成了码头,几个豪车浸在水里而上了报纸。有个2+1的房型110万低价放出来。

当时一位地产投资资深的朋友(我叫他船长)问我:

Kevin,你对新加坡政府有信心吗?

我说:有!

船长说:有你就买,淹水根本不是问题,政府会解决的。

 

所以我没有砍价直接买下,后来搬来这里住了6年。这是我持有最久的物业,也带来了不错的回报直到2016年卖掉,换成D’Leedon的四房。这一轮投资其实不算成功,一来因为上一轮的余痛,我不敢持有太久,这一轮投资以短期为主,所有都是小利润。例如Clift, 我2009年6月买的时候才70万,当时贷款90%,本金放不到10万,半年后约90万卖掉,结果再过一年后起到120万,赢了小头,丢了大头。二来我中间还投资了马来西亚和菲律宾,走了些弯路。

 

 

第三轮是从去年开始. 其实我在2016年底就判断熊市已经已经到底了,我是怎样判断的呢?当时我就发现:


1)高端豪宅的交易量开始回升了,有一些豪宅楼盘打折以后很多人疯狂抢购,而且很多人是以现金来买的,让我当时觉得买方的力量非常强大。

 

2)当时报纸报导这是新加坡历史上最长的熊市连续了4年。这时候大部分的人都是熊市思维,拼命砍价,觉得市场还会再下,但二手市场真没有什么好货了,我觉得那么长的熊市,泡沫应该被挤掉了,风险也被释放了,买房子是很安全的.

 

所以我在2016年凯德打折的时候买入了D’Leedon的4房。2016年10月的时候我有应开发商邀请,在香港做了一个报告,主题就是:”动荡中的巨机“ 。 在冬天最寒冷的时候,要看到春天的影子。 

 

 

2017年我们公司Propnex帮助国浩集团开盘市区的豪宅Martin Modern, 我一直很敬仰这个精品开发商,设计和品质都是一流,是新加坡市场少有的产品可以卖出品牌溢价的开发商。我家对面就是国浩的经典豪宅Leedon Residences, 3房都卖到500多万新币,Martin Modern位置更市区,小三房才卖210多万,我觉得太便宜了。当时有些朋友,特别是年纪大一点的本地投资人讲,99年单价2100psf太高了,不可以买。

 

我的投资逻辑很简单,第一:这是市中心同类精品豪宅中,总价的入门槛最低的,加上国浩的品牌溢价和未来的大世界地铁,这个价格基本没有风险。第二: 牛市初期,新盘是领涨,一般起的比二手房快。 第三:开发商国浩很知道年轻人要什么,Martin Modern提供了新加坡体验感最丰富的设计。举个例子,同样300万预算,年轻人会去买个旧的3房,房契上写着永久产权,还是会买个现代奢侈的99年地契的新房?大家知道现在Martin Modern的价格吗?差不多6个月就涨了约700psf,涨幅超过我的预计。

 

 

其实我们的业务是逻辑相对简单的,从做业务开始熟悉市场,深入分析市场数据,就能找到投资机会,推荐给好的客户,有些自己喜欢的项目,自己也投资一点,慢慢累积资产。

在新加坡,房地产投资看起来回报率低,但这是一个可以杠杆放大5倍,下重注的投资品种。万一遇到金融危机,下跌时会难受,就忍一忍,至少也不会变成零,还可以自己享受。 我的投资目标是三年本金翻倍,在周期性很强的新加坡市场,只要把节拍把握好,这样的机会是很多的


 

02 新加坡的地产历史周期

 

这是新加坡1960年至2006年的房价指数图,这个图对于研究中国也很有参考性。这个图的结果说明:

从1960-2000年,40年的房价指数增长约12倍,平均7-8年价格翻倍,相当于平均年增10%,长期与GDP增长相关联度高。理性讲:上期房价的涨幅 = GDP增幅+通货膨胀率。

 

所以如果今年GDP增长5%,通货膨胀为3%,那么房价涨8%是健康的。 如果涨到12%以上,政府就有可能出政策干预,来打击以稳定房价!

 

大家重点看看1986-1996年,新加坡的房价高速增长,10年涨了6倍。这过去的10年增长就有点像上海,北京,深圳这些地方,当然国内的增长更强劲。

进步中的大城市都会有这种暴涨期,当城市工业化升级的时候,整个社会产生很大的财富,推动房地产价格强劲长涨。


1997年以后就可以看到高速增长结束,进入一个成熟期,一个周期很强的波段式增长。

 

 

我经历的这3个周期都是成熟市场周期,我认为在成熟周期型的市场,抓准节拍,投资是很容易而且相对安全的。因为熊市释放了风险,就少了系统风险。你记得在冬天的时候你播种, 夏天的时候收获,盈利基本上是确定性的


03 如何判断地产历史的拐点?

 

我喜欢看不同城市的房子,对比房价,研究差异。2016年,我看到什么样惊人的差异呢?新加坡与同类城市的价差到了历史新高: 过去新加坡和香港价差在60%左右,2016年的时候价差165%,意味着类似品质和位置的房地产,在新加坡一百万,在香港的价格是是两百六十五万,这是历史上最高点价差。此时新加坡的房价和收入比在同类城市中是最高的,仅仅5.6倍,远远低与香港的19倍,甚至还低于国名极度保守的日本。


这样的结果是什么呢?其他城市的投资人,即使缴额外印花税来新加坡买房,也很相对便宜。换个逻辑思考,怎么可能人均收入增加,房价持续下滑呢?

 

我前面提到我看到很多本地人以现金来买房,有些人用信托放小孩的名字来回避额外印花税,让我觉得买方的力量非常强大。为什么会有这样的情况呢?  其实本质是新加坡的工薪阶层的人均薪水在过去十年显著提升,入下图所示,从2007-2017,新加坡工作人士的人均薪水上涨几乎60%。大家不要忘了,新加坡是出名的低税务国家,个人所得税最高22%,所以过去5年房价下跌,而很多人银行多了很多存款!  

不得不说,这是新加坡的政府的胜利:为民着想,藏富于民。就国家而言,虽然在互联网科技,创新上新加坡是落后点,但是在基建,教育,国民收入,生活水准,财富管理等个方面,新加坡还在进步。

 

还有另外一个很重要的信号,新房交房量和开发商的库存未来4年继续下降,为什么会这样?因为过去4年熊市,开发商都不要建房子,未来必然短缺了吗?怎么解决呢?必须要让开放商建房子啊! 可是市场不好,谁要亏着卖房呢?


 

 开发商库存历史最低2017

 

2016年中,我们公司Propnex代理Twin Peak大获成果,而且价格不断创新高,让我感觉豪宅区的买方都蠢蠢欲动,再比较数据,2016年交易量确实反弹。一般交易量增大,价格上涨,都是市场转好的信号。

 

我在和新加坡本地客户聊天的时候,绝大部分还是很保守,都抱怨政府的税太高,地产不可以投。但是和中国过来的客户聊,大家都觉得新加坡品质好,又便宜。

 

当时市场意见一半一半,没有共识,我觉得是好事情,因为想一想,当市场有共识的时候,还会便宜吗?这些各种信号,给我很强的信心,新加坡地产的底部到了,是进程的最佳时机!


牛市既然来临,还能持续多久呢? 

这决定于两个关键因素: 涨幅空间价格增长速度


 

如果增长速度太快,就意味着牛快牛;  如果增长慢,就会是慢牛长牛

新加坡政府向来喜欢稳定长期增长,也就是慢牛长牛。 如果短期起太快,很高概率政府会有新的降温措施来平滑上涨曲线。平滑的结果是长期稳定增长!

 

新加坡过去的调控是一种工程师式的精密调节(Calibrate)。

 

<未完待续,下半部分讲:此轮⽜牛市与以前有什么区别?此轮牛市还能持续多久?市场有哪些机会?>

 

 

 


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