新加坡此轮牛市还能持续多久(2) 2018年6月UOB的演讲

我的投资经历 (3) - 马来西亚(下)

原创: 冯舟 Kevin Feng 冯舟说地产 7月4日

 

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新山,马来西亚的深圳?

2013年以后新山(Johor Bahru), 开始火热起来,新马高铁的签约,和新加坡通地铁的计划,伊斯甘达新区的宣传,碧桂园森林城市的宏大计划,一些媒体把新山比作深圳,吸引了世界各地的投资者。

 

我们考察了几乎所有的新楼盘,常常看见大巴拉着外地的投资参观楼盘。我们对每尺单价超过800马币的项目敬而远之,对外国投资人比例高的项目持保留态度。 

 

马来西亚的开发商SP Setia在新山市区开盘的Sky 88销售火爆,吸引了大批新加坡人开车去买,我们也去看房,看到成排的新加坡车牌号,J大佬感慨,竟然新山也能卖马币1000? 当Southkey跳进我们的视线时,我们眼睛一亮。 这是一个新山市中心绝佳的地点,从新马关口一出来,顺高速向北前进5分钟,下高速就是这个项目了。

 

吉隆坡最成功的购物中Mid Valley将会在这里开柔佛州最大的购物中心, 而公寓单价才600马币/尺,是当地人排队购买的楼盘

 

这应该是新山能找到的性价比最高的项目了,我们要团购,开发商很拽的说,门口都排队了,为什么要卖给你们?  有一个拿督朋友认识开发商的老板,帮我们用很小的折扣拿了60间公寓,带回新加坡,很快被一抢而空。我一些亲戚好友也投资了这个楼盘。

 

J大佬力邀我合股该项目沿街商铺,4层楼7000尺,280万马币,说等购物中心开好,这里只要有人潮,价格至少500万马币。我在犹豫中勉强答应了,因为怡保的店铺还空着呢。这个位置我确实非常喜欢,这是新山市区最大的一片土地,交通便利,离新加坡5分钟,附近很多美食,对面的路口上就有2家好吃到爆的的名店:亚坤鱼西刀鱼丸和顺发肉骨茶,我们来新山常吃!

 

说到这个我们买的店铺,我惹不住要吐槽:我们签约的时候马来西亚是没有消费税(GST)的。2015年4月开始,政府征收GST,我们的店铺因为是商业物业,按照工程进度,后面未付的房款,要缴纳6%的GST,也就是要多交十几万的税!晕倒,签合约的时候不讲,要收钱就这样强收??

 

钱交也就交了,2018年5月,新政府宣称,要取消GST,我们赶忙问开发商要退GST,结果被回绝,说政府不退的。收税时,不该交的要强交,交完了以后说,政府说对不起,我们收的不合理,现在取消掉,但是钱不退 - 这等奇事??  我其实非常失望,只有J大佬情商超高,继续用500万的梦想鼓励我。

 

我另外一个投资的项目是Senibong Cove,由澳洲开发商开发一个的海滨项目,有点像新加坡的富人岛升涛湾(Sentosa Cove)一样的豪华社区概念,这个地点也很好,对面是新加坡,从关口过来一路高速10分钟就到。

 

新加坡的升涛湾从2003年开发到2012年成熟时,地价上涨几乎10倍,而我没有抓住这样的机会,当看起来类似机会来临的时候,我没有犹豫,85万马币买入一个3房式小别墅,单价约500马币/尺。

 

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森林城市 Forest City

很多人问我森林城市可不可以买?

 

碧桂园的王老板是地产界最让人尊敬的领袖,碧桂园有着独特的高速度,高周转模式,在三四线城市快速扩张,创造各种销售奇迹。森林城市是王老板另一个伟大梦想的实验,融入了很多未来城市的概念。在东南亚没有任何一个开发商有能力运作这样庞大超前的项目,这是一个奇迹,我很自豪中国的开发商能做出这样伟大的作品。

 

在我的投资原则里,本地人投资占比太低的项目我不投,逻辑很简单:是本地人更了解当地,还是外国人更了解当地? 是本地人在当地的选择多,还是外国人选择多? 我还在担心我单价600马币/尺投资的房子,不会付双倍的单价去赌别人的梦想。

 

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一点马来西亚的历史

1997年前的马来西亚是个相对更强的国家,双子塔曾经是世界最高最耀眼的建筑。 过去20年,新马差距扩大,特别是过去5年,马来西亚遭受低油价,政府腐败的双重打击,和新加坡的差距扩大,货币汇率是个真实的反映。J大佬常常归罪两架飞机掉下来,影响了外资的信心,其实背后有更深层的原因, 《郭鹤年自传》中一段话,是他1975年对当时的副总理说的:

 

“ 侯**,您将是一国之领袖,你有三个儿子,第一个是马来人,第二个是华人,第三个是印度人。我们目前看到长子受到特殊眷顾。如果您在家中偏心长子,他将会被宠坏,他一旦长大,就只会泡在夜总会,因为他深受爸爸溺爱。二儿子和三儿子因为收到歧视,他们会随年变得像钉子般硬,他们最终会取得更大的成果,反而大儿子会失败收场”。

 

读懂这句话,也就看到成败的本质。推荐大家读这本书!

 

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马来西亚投资的总结

在我2012年投资马来西亚的时候,新币对马币2.4。有两位资深投资的好朋友极力反对,一位是我前面提到的船长,一位是个聪明绝顶的医生。 

 

医生问我:”Kevin,新币对马币的汇率2.4, 是马币便宜,还是新币便宜?差距会变大,还是会变小?“

我说:”马币便宜,汇率差距会变小,因为在马来西亚生活,消费太便宜,太宜居了。“

医生说:“你知道20年前新币对马币的汇率吗?”

医生接着说:”我叫你不投你是不会听的,因为你是一定要自己试一试的人。不过我和你打个赌,汇率差距会扩大到3,我认为这是2年之内的事情。“

 

现在常约这位有智慧的医生在香格里拉酒店聊天,聊到过去的赌注,他和我都会大笑,不同的是他是一身轻松的笑,我是苦中作乐的笑。我很喜欢这样聚会,没有咖啡,不点任何饮料,偶尔酒店服务员会送来两瓶矿泉水。他有很多股票投资秘籍,我不太学的会;我给他一些房地产市场数据,讲讲我在中国的见闻,再听他的分析。

您看到这个汇率走势图,会觉得这个长期趋势继续吗?还是会倒转?

 

过去6年,马来西亚借款利息逐年提升,新币对马币的汇率升到了3.1,几乎所有贷款投资的人都是负现金流。大家都在等待,等油价回升,产业升级,旧的房地产库存被消化完,新的一波牛市来临,我们可以出场 - 这如在沙漠中找水一样,不知道前面真的是水,还是海市蜃楼

 

我在马来西亚的研究尽力了,除了怡保的店铺,被麦当劳思维忽悠了一把,没有横向比较,其他的每个投资都按照我的原则找到的当地性价比最高的产业。 


很多朋友问我马来西亚投资建议。 抱歉,我没有建议,我觉得我看到的是海市蜃楼。 当然,如果你是开发商会不一样,在马来西亚买地风险不高,因为政府对开发商的限制没有那么多,最坏的情况可以囤地不开发,长期或许会有好的长期回报。

 

马来西亚的同行,在销售马来西亚的房产的朋友们,抱歉我只是如实写我的经历和数据。和我们一起投资马来西亚的朋友们,很抱歉,我们都很艰难,期盼着曙光。

我们多么期望马来西亚的经济腾飞,新山能像深圳一样,吉隆坡能像上海一样,这样我们的投资可以带来奇迹。 但是,我们在历史的洪流面前就是一粒灰尘,根本改变不了任何事情。 

 

 

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关于海外投资的思考

我15年前从中国来新加坡求学,看到的都是出国留学的, 回国的聊聊无几。现在看到更多的国人出国投资,成功盈利的聊聊无几。在投资一个国家前,一些问题要思考清楚:

 

为什么有些国家成功,有些失败?

这决定成败的因素变了吗?

如何去看一个国家经济的本质?

这个国家的政府值得信任吗?

这个国家的的货币稳定吗?


问完这些问题,下一步才是按照投资原则,深入了解当地的市场。

 

 

后记:有一段时间没有去买来西亚了,我们想念马亚西亚的美食,还有吉隆坡,槟城的一些年轻有为的朋友们。

我很开心的看到新一届的马来政府中有华人的影子,财政部长林冠英是一个英雄,他把槟城治理的非常好,马哈迪总理邀请他当担任最重要的职位:财政部长,是一个很好的信号。马来西亚要腾飞,其实不难,这里有广袤的土地和资源,很多优秀的人才,还可以借鉴新加坡这个小红点的模式。家家有本难念的经,能不能放下种族的包袱,任人唯贤,就要看领导人的胸怀和决心了。

 

 

 

 

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